Coinbase und Better schließen ersten Fannie-Mae-Hypothekenkredit mit Bitcoin als Sicherheit ab
Coinbase und der Hypothekenanbieter Better haben nach eigenen Angaben den ersten staatlich garantierten Immobilienkredit abgeschlossen, bei dem Bitcoin als Sicherheit für die Anzahlung dient. Ein Ehepaar aus Michigan hinterlegte Bitcoin, um eine von Fannie Mae abgesicherte Baufinanzierung zu erhalten. Coinbase teilte am Donnerstag mit, das Angebot in den kommenden Monaten auf qualifizierte Kreditnehmer in den gesamten USA auszuweiten.
So funktioniert das Modell: Kreditnehmer verpfänden Kryptoassets (zum Start unterstützt Coinbase Bitcoin und USDC von Circle) als Sicherheit, statt Bestände zu verkaufen. Damit sollen steuerpflichtige Kursgewinne vermieden und ein mögliches weiteres Wertpotenzial erhalten bleiben. Strukturell umfasst das Produkt zwei Bausteine: einen standardisierten, Fannie-Mae-konformen Hypothekenkredit nach Bundesvorgaben sowie ein zweites, nachrangiges Darlehen (Second Lien), das an die verpfändeten Kryptoassets gekoppelt ist.
Better nennt als Beispiel eine Anzahlung von 100.000 US-Dollar, die über ein Second Lien abgedeckt wird, während dafür Bitcoin im Wert von 250.000 US-Dollar als Sicherheit hinterlegt werden. Gerät ein Kreditnehmer 60 Tage in Zahlungsverzug, kann Better nach eigenen Angaben die hinterlegten Kryptoassets liquidieren. Auf der Website betont Better, es handele sich nicht um marginbasierte Kryptokredite; Kursschwankungen führten nicht zu automatischen Liquidationen, "price volatility has absolutely no impact".
Marktrelevanz: Über Jahre galten Kryptoassets im klassischen Hypotheken-Underwriting als zu volatil und wurden für Anzahlungen in der Regel nicht anerkannt; üblich waren Bargeld, Aktien oder Anleihen. Die Möglichkeit, auf Börsen gehaltene Digitalwerte zur Absicherung einer Anzahlung zu nutzen, schafft eine neue Brücke zwischen Krypto-Vermögen und konventioneller Baufinanzierung. Coinbase zufolge könnte das den Zugang für "tens of millions" von US-Bürgern erweitern, die Vermögen in Digitalwerten aufgebaut haben, sagte Mark Troianovski, Head of Consumer and Platform Partnerships bei Coinbase.
Regulatorischer und Branchensignale: Der Schritt folgt Vorgaben von Bill Pulte, dem Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), der im vergangenen Jahr eine stärkere Ausrichtung an einer krypto-freundlichen Agenda angeregt hatte. Die FHFA legte fest, dass nur Digitalwerte, die auf zentralisierten Plattformen verwahrt werden, für die Berücksichtigung im Hypotheken-Underwriting infrage kommen; Bestände in Self-Custody-Wallets sind ausgeschlossen. Auch andere Anbieter bewegen sich in diese Richtung: Im Januar erklärte der nationale Wholesale-Lender Newrez, Bitcoin und Ethereum bei bestimmten Non-Agency-Hypothekenprodukten anzuerkennen, allerdings mit deutlichen Abschlägen auf die Krypto-Bestände. Pulte kommentierte die Ankündigung auf X mit "it begins".
Kritik und Risiken: Der Kurswechsel stößt auch auf Widerstand. Senatorin Elizabeth Warren warnte, die Einbeziehung von Kryptoassets in der Hypothekenprüfung könne "unnecessary risks to consumers" schaffen und die Stabilität des US-Wohnungs- und Finanzmarkts beeinträchtigen. Zu den zentralen Risiken zählen starke Preisschwankungen, mögliche Liquidationen im Rahmen des nachrangigen Pfandrechts nach Eintritt von Zahlungsverzug sowie die Abhängigkeit von zentralisierten Verwahrstellen.
Ausblick: Coinbase hatte das Produkt erstmals im März angekündigt und will es in den kommenden Monaten landesweit für qualifizierte Kreditnehmer ausrollen, zunächst mit Unterstützung von Bitcoin und USDC. Marktteilnehmer und Aufseher dürften genau beobachten, wie sich dieser neue Verbindungskanal zwischen Kryptoassets und klassischer Immobilienfinanzierung in der Praxis bewährt.
